C’est en phase d’exploitation que le BIM peut s’avérer le plus rentable

Caroline Paulet, directrice de projet et architecte DPLG au sein de l’agence Tertiam, fait partie des 37 diplômés de la première promotion du Master BIM mis en place par l’École des Ponts et l’ESTP. Elle revient pour Arseg Info sur l’avancée du BIM sur le marché de la construction, les particularités du tertiaire et les possibilités à venir en matière de facilities.

Qu’est-ce que le BIM ?

Le « Building Information Model » est la représentation numérique des caractéristiques physiques et fonctionnelles d’un bâtiment. Il ne s’agit pas simplement de la modélisation 3D d’un bâtiment mais d’une base de données intelligente et partagée capable de contenir toutes les informations techniques de l’ouvrage bâti, depuis la conception jusqu’à l’exploitation. On y trouve tous les matériaux, équipements et objets composant le bâtiment, leurs localisations et leurs caractéristiques. Elle sert de ressource partagée permettant aux différentes équipes intervenant sur le projet de concevoir, visualiser, simuler et collaborer plus facilement tout au long du projet. En effet, avec le BIM, tous les corps de métiers peuvent travailler en même temps sur la même maquette, sans avoir à ressaisir les plans et traduire les données d’un format à l’autre.

Est-ce aujourd’hui une méthodologie très utilisée en France ?

La France rattrape aujourd’hui son retard dans ce domaine mais les projets « bimisés » sont encore rares. Et plus encore dans le tertiaire. Il faut dire que ce secteur a une spécificité majeure : d’abord un promoteur fait sortir de terre – le plus rapidement possible – une construction en blanc avec des standards très communs visant à plaire au plus grand nombre, puis, une fois le bâtiment commercialisé, les aménagements et facilities sont réalisés en fonction de l’usage prévu, généralement par un autre maitre d’oeuvre. Cette construction en deux temps complique l’utilisation du BIM qui a certes de nombreux intérêts, mais aussi un coût… D’autant que le ROI se fait surtout sur la phase d’exploitation, qui représente tout de même 75 % du coût global d’un bâtiment. Il est donc difficile de savoir qui doit investir pour réaliser la maquette BIM et avec quel retour sur investissement, puisque plusieurs prestataires interviennent tour à tour… Mais nul doute que le BIM s’imposera très vite, sur l’ensemble des marchés. Sa démocratisation est en marche et les règlementations à venir ne feront qu’accélérer le processus.

Quel est aujourd’hui le coût du BIM et quelles sont les possibilités de retour sur investissement ?

Modéliser un bâtiment selon les process du BIM coûte bien moins que 10 euros/m2 (les variations tenant de la complexité, de la superficie et du niveau de données à incrémenter). Mais pourrait rapporter gros. En effet, la productivité dans le secteur du bâtiment chute depuis 1994 en comparaison de la productivité dans le secteur industriel. La principale raison réside dans la difficulté qu’ont les multiples acteurs d’un projet (architectes, bureau d’étude, constructeurs, fournisseurs spécialisés, promoteurs, gestionnaires, propriétaires… ) à travailler ensemble dans un univers où le cloisonnement des filières professionnelles est très fort. Logiques économiques, méthodes de travail, outils… : beaucoup d’éléments peuvent diverger. Selon une étude publiée en 2004 par le NIST (National Institute of Standards and Technology), les défauts d’interopérabilité pour une opération neuve et pour l’ensemble des intervenants coûteraient quelque 50 € /m². En France, une autre étude a été réalisée par la FFB en 2010. Elle chiffre le coût du manque d’interopérabilité à environ 40 € /m² de SHON pour l’ensemble des entreprises impliquées dans une opération de construction. Principalement à cause des ressaisies manuelles des informations et de l’allongement des chantiers qu’il génère. Par ailleurs, la FFB parle d’un gain possible de 2,3 € /m² de SHON/an pour la gestion de patrimoine grâce à l’utilisation du BIM. Le retour sur investissement de la modélisation de son patrimoine pourrait donc être très rapide : de l’ordre de 2 ans !

En dehors de l’aspect économique, quels sont les intérêts majeurs à l’utilisation du BIM en construction ?

Tous les utilisateurs se félicitent du gain de temps qu’offre l’interopérabilité de l’outil dans la phase de conception. Un temps précieux, surtout pour le tertiaire où les projets doivent voir le jour en un temps record ! Et puis la possibilité de représenter virtuellement le bâtiment avant sa construction, renforcée par le concept de « modélisation intelligente », permet d’analyser    et prévoir les éventuels problèmes avant même qu’ils ne surviennent. C’est ce que l’on appelle la détection des « clashs » : par exemple un équipement mal dimensionné, les encombrements de gaines les unes par rapport aux autres, des gestions de travaux dans des délais restreints, etc. Enfin, le BIM peut également contribuer de façon conséquente à la réduction des consommations énergétiques dans la construction comme en exploitation. Grâce à lui, il est possible de simuler et garantir les différentes performances d’un bâtiment dès la conception.

Peut-on également imaginer un intérêt au BIM pour les gestionnaires de patrimoine ?

Dans le cycle de vie d’un bâtiment, l’exploitation représente 75 % du coût global. C’est donc là que le BIM peut s’avérer le plus rentable. Gérer son patrimoine nécessite avant tout de le connaitre. Prenons l’exemple des contrats d’entretien des toitures terrasses ou des vitrages : pour les faire réaliser, il faut savoir quelle surface ces derniers couvrent. Avec le BIM, quelques clics suffisent à obtenir cette information et éviter des surcoûts liés à de mauvaises estimations. Par ailleurs, le BIM peut être un formidable outil d’aide à la décision pour un exploitant.

Dans quel type de cas le BIM peut-il aider l’utilisateur ou l’exploitant ?

La maquette BIM n’est pas seulement en 3D (lire aussi l’encadré). Elle peut intégrer d’autres dimensions : le temps, les coûts, les données nécessaires au propriétaire pour l’utilisation et la maintenance du bâtiment, celles liées au développement… Elle peut permettre de gérer les espaces de travail et leur occupation, les projets de rénovation, la répartition des charges, la gestion de l’énergie et de la maintenance, l’optimisation de l’occupation… Les possibilités offertes sont nombreuses ! Avec Tertiam, nous nous préparons justement à lancer une solution d’optimisation du FM par le BIM baptisée Prométhée. Elle nous permettra d’accompagner les maitres d’ouvrages en estimant le retour sur investissement sur leurs aménagements grâce au BIM. Une forme de GUAO : gestion d’usage assisté par ordinateur. Sur la plateforme mise en place, nous pourrions trouver des outils de gestion des surfaces, de planification de l’occupation et de gestion de la performance énergétique. Imaginez-vous planifier des travaux en sites occupés : vous pourriez observer l’avancée du chantier au jour le jour, les déplacements des occupants d’un bureau à l’autre, identifier les « clashs »… et ce dès la phase de conception. Les technologies sont prêtes. Reste à les mettre au service des utilisateurs et exploitants.

Avec autant de champs de possibles, ne risque-t-on pas de se retrouver face à une « usine à gaz » que personne ne saura gérer ?

Il faudra effectivement faire des choix. La base du BIM, c’est le protocole. Le cahier des charges. Aujourd’hui, les anglo-saxons font sans doute les plus étoffés, avec des pages entières de normes ! Mediaconstruct (la branche française de BuildingSmart International) en développe actuellement un type pour le marché français. Ces outils à venir aideront les décideurs à savoir ce qu’il faut renseigner dans la maquette et à définir les nomenclatures, en fonction de ce qu’ils souhaiteront en faire. Et puis de nouveaux profils arrivent sur le marché. Les BIM managers trouveront très vite leur place aussi bien au sein des cabinets d’architectes que dans les entreprises de facility management ou encore les directions de l’environnement de travail. Leurs compétences seront précieuses pour tirer le meilleur profit de ces nouvelles technologies.

Propos recueillis par Sophie Distel

ARSEGinfo.fr

 

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